一二線變冷，三四線升溫，春節樓市兩重天

　　春節的熱乎氣兒還未完全散去，中國多地樓市卻先降溫了。

　　以北京為例，據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年1月，北京市新建商品住宅(不含保障房)共網簽2999套，與2016年12月相比下降36.8%，與去年1月相比下降32.8%。

　　除北京外，成交冷清的情況還在上海、廣州、深圳等城市上演。數據顯示，春節期間一二線主要城市房源訪問量均出現明顯下滑，北京、上海、深圳、廣州訪問量降幅明顯。

　　雞年春節正好在今年1月底。業內分析認為，2016年10月以來的政策收緊與春節因素疊加，導致1月份中國多地樓市遭遇降溫。

　　與此同時，與春節期間一二線城市“休眠”的房地產市場情況相反，多個三四線城市樓市卻出現了回溫。

　　三四線樓市迎來返鄉置業小高潮

　　安居客將今年春節期間的日均訪問量同節前均值進行對比發現，不同于一線城市樓市冷清的情況，多個三線城市在春節期間樓市訪問量不減反增。訪問量增幅排前五名的城市均是三線城市，其中，湖北黃岡訪問量上漲122%；廣東梅州上漲108%；安徽宿州上漲99%；安徽安慶、江蘇宿遷上漲87%。其他上漲城市還包括廣安、六安、揭陽、遂寧、南充等。

　　一到年關，到底是返鄉置業還是在一線城市堅守打拼，成為許多掙扎中的年輕人苦苦思索的問題。2016年一二線城市房價大幅上漲，隨之而來的“限購”、“限貸”等門檻，都讓“漂一族”無所適從，越來越多的人選擇“逃離”或者“繞行”一二線熱點城市。除此之外，近幾年北上廣深等一線城市行業競爭激烈等因素，使返鄉置業不僅成為一種思潮，更多人都付諸了實際行動。

　　在此情況下，每年春節期間，抓住返鄉置業人群就成為不少三四線樓市的重頭戲之一。一些三四線城市售樓處在春節期間的營銷力度不亞于地產行業公認的“金九銀十”促銷季。數據顯示，除夕后，二三線城市的訪問量回升明顯早于一線城市，增長率也更高。

　　一二線熄火，三線城市日漸成主角

　　除了一二線城市的“擠出效應”外，城鎮化發展也為三四線城市提供了長遠的政策紅利。三四線城市的發展是未來我國經濟發展的著力點之一，在國家政策的扶持下，三四線城市的吸引力將越來越大。

　　根據市場機構進行的“返鄉置業需求調查”結果，現居住一線以及三四線城市的人群對于三線城市的住房均有極強的購買欲望。大學生及剛剛大學畢業的人群是返鄉置業的主要人群，45歲以上的人群在投資養老的需求推動下亦是返鄉置業的另一大人群。

　　而返鄉置業人群的購房目的地也呈現出一定的地緣性規律。統計數據顯示，在北京工作的返鄉置業人群中，來自保定、天津、廊坊、石家莊等京津冀城市群的“北漂”回鄉購房意愿最為強烈；在上海工作的返鄉置業人群中，蘇州、南通、鹽城、杭州等江浙城市籍貫的人群購房意愿強烈。在廣州工作的返鄉置業人群中，回鄉購房意愿最強烈的是汕頭、湛江、揭陽、佛山籍貫。一線城市中，在上海工作的人群返鄉置業的比例更高。

　　綜合來看，返鄉置業人群助推了春節期間三四線城市樓市回溫。業內人士指出，雖然仍面臨去庫存難題，但今年三四線樓市已現回暖跡象。從市場表現看，三四線城市同比去年已經出現好轉，正處底部復蘇的提速過程中。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，三四線城市政策總體寬松。受一二線城市政策調控的影響，以及自身房價優勢，部分三四線城市近期購房節奏總體較快。

　　去年年底召開的中央經濟工作會議也明確了提振三四線城市樓市的導向。會議稱，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力。

　　返鄉置業需要注意規避哪些風險？中原地產首席分析師張大偉則認為，“返鄉置業和在經常生活的區域置業不一樣，需要提防的地方更多。首先，一般返鄉置業都是習慣找熟人幫忙，這其實也有很大的風險，一定要選擇靠譜的關系；其次，一般三四線城市房地產市場很不規范，很多人返鄉置業還是拿著在一二線城市的習慣看待，以為很多規劃只要有就可以落地，但其實三四線城市很多規劃很可能落地不了；再次，謹防貪圖便宜，很多人對比了自己工作的城市，很可能在家鄉的價格顯得非常便宜，但其實越是便宜的地方升值潛力反而越小。”