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    2. 二套房“組合貸”上限縮至25年

      2017-02-21 23:37:10 來源:北京晚報

        本報訊 (記者趙瑩瑩)買二套房商業貸款年限縮短,能不能用商業貸款加上公積金貸款的“組合貸”方式來延長貸款年限?2月8日起,北京各銀行陸續對二套房商貸設置年限限制后,不少購房人轉而想到了“組合貸”。據記者了解,目前針對二套房“組合貸”的貸款年限也調整至最長25年。

        名下有一套房的侯先生,是為了孩子上學而選擇再置業,看中了東城區的一套二手學區房。“你也知道,學區房的價格不低,大面積的戶型實在夠不著。”思來想去,侯先生決定留下現在這套二居室居住,買套50平方米的一居留作兒子上學的“指標”。需要申請商業貸款的侯先生,原先是想申請30年的最長年限,320萬元的貸款總額,每月月供已達17000元。經中介機構介紹后,他才發現,最近銀行已經調整了二套房貸的貸款年限,最長不得超過25年,月供也得跟著提高到近20000元。為緩解壓力,侯先生想到了“組合貸”,即120萬元申請公積金貸款,剩下的200萬元申請商業貸款,“如果貸款30年的話,每月月供就還能維持在接近17000元的水平。”

        來自個貸機構“偉嘉安捷”的監測顯示,2月上旬,“組合貸”的需求量相比春節前有明顯提高,環比上月上漲了15%左右,而“組合貸”的需求主體人群為二次置業人群。 “在純商業貸款年限縮短的情況下,‘組合貸’確實可以節省一部分利息。”“偉嘉安捷”分析師吳昊給記者算了一筆賬,以貸款200萬元為例,購房人如果使用純商業貸款,25年后總利息約為164.5萬元,而使用“組合貸”的總利息約為139.8萬元,比純商業貸款節省了約24萬元。在月供方面,組合貸款也比純商業貸款每月少還823.04元。年初,由于銀行整體貸款的辦理速度有所提升,“組合貸”的最快辦理周期在二個月左右。

        不過,需要提醒購房人注意的是,按照規定,“組合貸”的貸款年限以兩者最短為標準,因此在商業貸款年限調整后,“組合貸”的最長貸款年限也相應調整為25年。吳昊解釋,影響購房貸款年限的主要因素有三個:購房人的還款能力 、所購二手房的房齡和貸款人自身的年齡。

        具體說,從還款能力看,銀行在發放貸款時會對借款人及其家庭的收入水平進行評估,銀行要求的月供水平不超過家庭月收入的50%。所以,在貸款年限縮短的前提下,購房人可以夫妻雙方共同申請房貸,將還款能力好的一方設為“主貸”,用兩個人的流水提高還款的能力。房屋房齡上,購買二手房的人在申請貸款時,銀行會根據房屋剩余產權綜合計算貸款年限,盡管每家銀行的計算標準都不同,但原則是房齡越短的貸款年限也就越長。另外,借款人的年齡也是非常重要的審核因素。一般而言,申請商業貸款時銀行要求購房人的年齡加上貸款期限不得超過65年,因此購房人年齡越小,可以申請的貸款期限也就相對越長。 J201

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