杭州老破小二手房補漲兇猛 二手豪宅跑輸大盤

　　本報記者 徐叔競

　　“市區老破小的均價已經普遍達到3萬元/m2的關口了。朝暉這里有兩套二手房，面積相差大概10m2，但前后賣出不過相差一兩個月時間，總價卻差了近100萬元。”

　　“上個月底有套求是新村的二手房，成交均價67000元/m2。邊上綠園最近成交的一套房源，均價也才60700元/m2。”

　　最近，錢報記者整理二手房信息，發現去年還被不少投資客詬病“非優質資產”、“建議盡快拋售”的老破小二手房，近期迅速補漲。相比之下，那些二手豪宅，今年以來漲幅不大，從某種程度上來說，甚至跑輸了大盤。

　　7年前開盤價就達4萬多元/m2

　　漲幅卻跑輸大盤

　　近日，有網友在論壇上發帖，《2010年底這個價格是不是夠豪了？猜猜什么樓盤》，里面貼出一張照片，上面是某樓盤2010年底時的銷控表：“1001室，五室兩廳四衛，建筑面積235.10m2，銷售均價43200元/m2，總價1015萬元……”

　　有眼尖的網友一眼認出，這個樓盤是藍色錢江。

　　藍色錢江是杭州樓市上一波熱潮中的絕對明星，地處錢江新城豪宅區，擁有一線江景，并且是綠城二代高層公寓的代表作，當時風頭無倆。盡管藍色錢江至今仍是杭州豪宅代表，但論起漲幅，可能底氣就不那么足了。

　　從今年以來的具體成交情況來看，藍色錢江1月份成交了一套房源，單價53786元/m2，2月份成交均價58347元/m2，其后三個月的成交均價分別為38687元/m2、36337元/m2、40796元/m2。最近三個月的價格很大程度上是因為藍色錢江有一部分40年產權酒店式公寓，其成交價格拉低了均價。不過杭州透明售房網顯示，今年4月19日其住宅部分成交了一套714.98m2的超大戶型，總價3600萬元，單價50351元/m2。

　　離藍色錢江比較近的二手房老小區，主要有望江家園和近江家園。這兩個老小區今年年初的成交均價普遍還在3.2~3.4萬元/m2，但在5月份，其價格已經站穩了3.7~3.8萬元/m2，漲幅較為明顯。

　　事實上，老牌豪宅因為單價和總價基礎高，今年以來普遍出現“滯脹”現象。如武林廣場一帶的白馬公寓，今年的成交價基本穩定在4.4萬~4.6萬元左右；錢江新城南星橋板塊的春江花月，今年成交了30多套房源，均價基本集中在4.2~4.4萬元/m2。相比這幾個豪宅，其隔壁或鄰近的小區，如半道紅小區、大塘新村、鳳凰南苑，今年以來價格穩步上揚，到目前普遍有5000元~6000元/m2的漲幅。

　　同為求是學區房

　　豪宅綠園均價不敵老小區

　　位于黃龍商圈的綠園，是杭州老牌豪宅之一。2003年售價就在8500元/m2左右。因為地處市中心，離西湖景區不過咫尺，并且還有“求是學區”加持，多年來深受改善客戶心儀。

　　不過隨著近些年學區房的單價不斷推高，小面積、低總價的學區房成了絕大多數學區剛需客戶的選擇。在這樣的背景下，老破小學區房價格持續飆漲，像綠園這樣房源面積普遍在130m2以上的改善樓盤就顯得有點尷尬。

　　雖然最近綠園有套183m2的房源掛牌價2200萬元，單價約12萬元/m2，但這種掛價有價無市，純屬博傻。從實際成交數據可以看出，今年1月以來，綠園每個月都成交1~3套，成交均價基本在4.5萬~5.4萬元/m2，5月的最新成交均價是52806元/m2。

　　相比之下，其周邊緊鄰的兩個老小區求是村和曙光新村的價格則生猛多了。

　　求是村的房源戶型比較多樣，既有40m2的小戶型，也有50~90m2的主流老小區戶型，甚至還有184m2的大戶型。今年5月17日，就有一套184m2的大戶型成交，單價為51435元/m2；而第二天有一套41m2的小戶型成交，單價達到61442元/m2。

　　曙光新村的戶型面積相對較小，集中在30~60m2，因此是很多工薪階層家庭購買學區房的首選之一。曙光新村今年1月份的成交房源均價為52510元/m2，截至5月，其成交均價已經達到54458元/m2。

　　業內人士說，就最近幾年的二手房價格趨勢來看，學區房基本上是面積越小成交均價越高，大戶型反而沒優勢。

　　購買二手豪宅

　　以資金避險需求為主

　　除了戶型面積大、總價高外，二手豪宅跑輸大盤還有兩個很重要的原因。

　　浙江中原地產首席分析師荊海燕說，很多二手豪宅當初都是精裝修交付的。眾所周知，精裝修最花錢的就是廚衛，光這一塊的花費就達到幾十萬元甚至更高，不過其一旦使用過，一來容易顯臟，二來人們都有“不喜歡用別人用過的東西”的心理。“我曾經去看過一套某豪宅的二手房，其它都不錯，就是廚衛看上去臟臟的，接手的買家為這個廚衛裝修多花幾十萬元不值得。拆掉了可惜，不拆掉又看著心堵。”并且，精裝修一般在5年后會不斷老化折舊，反而成了雞肋。

　　其次，這些年商品房產品更迭快，特別是住宅功能性和科技含量方面，老牌豪宅明顯有點落伍。荊海燕說，現在的新一代豪宅，空間功能如果合理利用，甚至可以在130m2戶型里做出四室兩廳兩衛；反觀以前的豪宅，浪費很多，比如之江轉塘一帶的某高端樓盤，200多m2的戶型只做了三室兩廳兩衛。而且新一代豪宅還有一個重要的加分項是科技系統的運用，如地暖、新風系統、智能家居系統等已是標配，但早期豪宅卻不具備。

　　但二手豪宅仍有其不可替代的優點，那就是地理位置絕佳，抗風險能力強。“很多富裕階層買二手豪宅，主要看重地段，以及給資金一個優質的避險去處，能穩定保值增值足矣。”