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    2. 嚴躍進:勒緊房價調控的“緊箍咒”

      2018-05-17 09:37:28 來源:中新經緯

        中新經緯客戶端5月16日電 題:《嚴躍進:勒緊房價調控的“緊箍咒”》

        作者 嚴躍進 (易居研究院智庫中心研究總監,中新經緯特約專家。研究方向為房地產市場與政策,同時對房地產大數據、區域市場投資風險等有獨到見解。)

        5月16日,國家統計局公布了今年4月份全國70城房價指數。數據顯示,全國70個城市新建商品住宅價格環比增幅達到了0.6%,是近10個月的最高水平。換言之,房價上漲的幅度有所擴大。相對應地,房價上漲的城市數量也有所增加。

        此類房價上漲的態勢,和近期各地政府接受約談、進而出臺新管控政策是相呼應的。目前已有12個城市地方政府被住建部約談,包括西安、???、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都和太原。這些城市都是房價上漲相對較快的城市。例如從此次公布的數據看,哈爾濱房價指數的同比增幅為12%,是全國70個城市中最大的一個。房價上漲過快倒逼新調控政策的出臺,如長春、成都、哈爾濱等調控內容。

        嚴厲調控下何種炒房心態尚存?

        為什么調控如此嚴厲的情況下,房價還在上漲?觀察目前市場的交易情況,我們發現至少存在兩類炒房的心態和需求。

        第一類是指,當前部分“價格低估、政策寬松、有概念支持”的城市,正成為新一輪炒房者進入的城市。以丹東為例,丹東過去房價總體上比較低,或者說沒怎么漲,而這兩年丹東一直執行的是去庫存政策,所以政策較為寬松,根據此次公布的數據顯示,丹東新建商品住宅價格指數環比增幅為2%,與??诤腿齺喅蔀?月新建商品房環比漲幅最大的城市。此類城市近期備受追捧,其負面效果也是顯而易見的。

        第二類是指,部分“城市能級高、政策有漏洞、可以做跳板”的城市,也成為部分人炒房的首選目標,包括西安、成都等城市。比如說,部分購房者在北京工作,但沒有戶口和購房資格,這個時候或會考慮到成都購房。其心態在于,先在成都落戶和買房,如果不拋售,至少還可以漲。如果有機會,則可在拋售后回北京購房。此類心態多半是帶有投資屬性的,是一種過渡類型的購房行為。

        樓市調控信號該如何理解?

        近期調控的信號不斷放大,接下來政策收緊的概率也會加大。研究目前市場的心態并同時密切關注各城市的走勢,則顯得尤為重要。不論是地方政府、房企,還是購房者和投資者,都需要對此類樓市調控政策有較好的分析和理解。

        1、調控的邏輯

        目前調控的邏輯,重點體現為以下幾點內容。第一、調控的標準在于要維護“房住不炒”的目標,若出現了各類房價上漲的潛在因素,那么就會出現“槍打出頭鳥”的現象。第二、調控應該有一根弦,各級地方政府需要積極強化政府房價調控目標責任制,而各類抱怨、消極和不作為的調控情緒均不可取。第三、調控應該強化對政策的敬畏之心,目前雖然調控收緊,但鉆漏洞或者不理會調控政策(如限售政策)的行為也很多,接下來需要繼續研究和提出新策略。

        2、調控的重點

        對于各類房價潛在上漲的因素,接下來都會有各類新的調控做法。第一、從區域市場看,東北市場、西北市場、西南市場的政策收緊概率將加大,此類區域過去政策相對寬松,近期房價上漲過快,必須要有新的管控內容和手段。第二、從物業結構上看,剛需樓盤、酒店式公寓等領域的政策收緊概率加大,尤其是酒店式公寓項目或成為新一輪調控的重點管控內容。第三、從城市分類上看,部分三四線城市接下來會有收緊的概率,尤其是一些庫存規模不足、房價上漲過快的城市,類似銀行貸款、公積金貸款、限售政策、學區房買賣等方面勢必會有收緊的內容。

        3、調控的藝術

        調控不是盲目地打壓,而是一個博弈的過程,需要針對鉆漏洞的現象,提出更精準的調控策略,這也是調控藝術的體現。第一、假離婚炒房的管控會趨于嚴厲,與其道德譴責,不如研究假離婚的動機。購房資格用完后的假離婚勢必會限制購房。第二、人才引入后的炒房行為會受管制。以人才引進目的辦理戶口進而購房的,將會面臨繳納社保方面的約束。第三、社保繳納方面會更規范,尤其是通過中介公司、物業管理公司等辦理的社保繳納,或被定性為虛假社保繳納的做法。第四、親屬掛靠戶口進而炒房的現象會受遏制,這樣是為了防范“無中生有”形成購房資格的風險。第五、只草簽而不網簽的購房行為會受管制,類似“占坑”行為是典型的炒房現象,未來不及時網簽的則可以取消網簽資格。

        4、調控的修正

        調控總歸是為了讓房地產市場更加健康,所以調控也不是全面的收緊。對于該放寬的地方,樓市調控政策也會有放寬的表現,這和調控收緊的內容是相呼應的,并不矛盾。第一、公積金提取和貸款方面會有各類便民政策,少走程序,讓數據多跑流程,這會是后續各地公積金管理中心的重點改革內容。第二、積極增加土地供應,尤其是各地在研究各區庫存去化周期后,庫存規模小的區域勢必會有供地增加的機會和優惠。第三、銀行貸款也會從商業行為角度出發,若有較多的額度,依然可以給予各類折扣。第四、大城市租賃房源在下半年會陸續入市,針對部分人群會給予較為寬松的租賃條件,類似租金補貼等。第五、包括資產證券化、REITs等金融產品,或在下半年陸續推出,進而利好分流部分投資投機資金。(中新經緯APP)


      嚴躍進

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